Αυτό που παρακολουθούμε το τελευταίο διάστημα συνιστά μια χαοτική κατάσταση μεταξύ ιδιοκτητών, ενοίκων και κρατικών αρχών, με τον Επαρχιακό Οργανισμό Αυτοδιοίκησης Λεμεσού να βρίσκεται στο επίκεντρο, χωρίς όμως τα απαραίτητα εργαλεία, μηχανισμούς και κυρίως μια οργανωμένη προληπτική στρατηγική για τη διαχείριση τέτοιων κρίσεων.

Ένα χαρακτηριστικό και ιδιαίτερα ανησυχητικό παράδειγμα προκύπτει από την καθημερινή πρακτική των εκτιμητών ακινήτων. Τραπεζικός οργανισμός αναθέτει εκτίμηση διαμερίσματος στη Γερμασόγεια για σκοπούς χρηματοδότησης. Διενεργείται επιτόπια επιθεώρηση και διαπιστώνεται ότι το διαμέρισμα βρίσκεται σε πολύ καλή κατάσταση, ενώ η πολυκατοικία παρουσιάζει εμφανή προβλήματα συντήρησης στους κοινόχρηστους χώρους. Ο εκτιμητής προχωρά κανονικά στην ετοιμασία της έκθεσης.

Τυχαία, μέσω γείτονα, πληροφορείται ότι το συγκεκριμένο κτίριο έχει πρόσφατα κριθεί ακατάλληλο και ότι έχει δοθεί εντολή εκκένωσης από την αστυνομία εντός τριών ημερών.

Το ερώτημα που προκύπτει είναι εύλογο αλλά και κρίσιμο. Πώς είναι δυνατόν μια τόσο σημαντική πληροφορία να μην είναι διαθέσιμη στον εκτιμητή, να μην έχει κοινοποιηθεί στους εμπλεκόμενους επαγγελματίες και να μην καταγράφεται σε κάποιο προσβάσιμο και αξιόπιστο μητρώο;

Η απάντηση βρίσκεται στις διαχρονικές αδυναμίες της νομοθεσίας για τις κοινόκτητες οικοδομές. Το υφιστάμενο πλαίσιο παραμένει ανεπαρκές και ξεπερασμένο, ενώ η καθυστέρηση στην αναθεώρησή του είναι αδικαιολόγητη. Η έλλειψη ουσιαστικών μηχανισμών ελέγχου και επιβολής, η απουσία υποχρεωτικής συντήρησης και οργανωμένης διαχείρισης, καθώς και η μη ύπαρξη κεντρικού μητρώου καταλληλότητας κτιρίων, έχουν οδηγήσει σε μια κατάσταση που πλέον δεν είναι διαχειρίσιμη.

Το αποτέλεσμα είναι το κράτος να παρεμβαίνει εκ των υστέρων και με τρόπο αποσπασματικό. Οι πρόσφατες αποφάσεις για εκκένωση οικοδομών εντός τριών ημερών αναδεικνύουν ένα δεύτερο, εξίσου σοβαρό πρόβλημα: την απουσία κοινωνικού σχεδιασμού. Σε αυτές τις οικοδομές διαμένουν ηλικιωμένοι, οικογένειες και άτομα με αυξημένες ανάγκες, χωρίς να υπάρχει πρόνοια για προσωρινή στέγαση ή ένα οργανωμένο μεταβατικό πλαίσιο υποστήριξης.

Η αστυνομία καλείται να εφαρμόσει αποφάσεις χωρίς να υπάρχει δομημένος μηχανισμός διαχείρισης των κοινωνικών συνεπειών. Η ευθύνη, κατά την άποψή μας, είναι μοιρασμένη αλλά όχι αόριστη. Βαρύνει αφενός τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι σε πολλές περιπτώσεις παραλείπουν τη στοιχειώδη συντήρηση των ακινήτων τους, και αφετέρου το κράτος, το οποίο δεν διαμόρφωσε ένα επαρκές και λειτουργικό νομικό πλαίσιο, δεν εφάρμοσε αποτελεσματικούς ελέγχους και δεν ανέπτυξε μηχανισμούς πρόληψης. Η σημερινή κρίση αποτελεί το αποτέλεσμα αυτής της διπλής αποτυχίας.

Οι επιπτώσεις για τους επαγγελματίες εκτιμητές είναι ουσιαστικές και άμεσες. Η έννοια του Valuation Certainty, όπως αναπτύσσεται από το Royal Institution of Chartered Surveyors, και ειδικότερα μέσα από το guidance για το Valuation Uncertainty στο πλαίσιο του RICS Valuation – Global Standards (Red Book), βασίζεται στην ύπαρξη αξιόπιστων δεδομένων, διαφάνειας και επαρκούς πληροφόρησης.

Όταν, όμως, κρίσιμα στοιχεία όπως η καταλληλότητα ενός κτιρίου δεν είναι προσβάσιμα, όταν δεν υπάρχει επίσημη και έγκαιρη ενημέρωση και όταν ουσιώδεις αποφάσεις δεν κοινοποιούνται στους επαγγελματίες της αγοράς, τότε η εκτίμηση βασίζεται αναπόφευκτα σε ελλιπή δεδομένα. Αυτό αυξάνει τον βαθμό αβεβαιότητας, ενισχύει τον κίνδυνο και υπονομεύει τη βεβαιότητα της εκτίμησης, επηρεάζοντας όχι μόνο τον εκτιμητή αλλά και τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, τους επενδυτές και τη συνολική αξιοπιστία της αγοράς ακινήτων.

Υπό αυτές τις συνθήκες, καθίσταται επιτακτική η ανάγκη για άμεση θεσμική παρέμβαση. Απαιτείται εκσυγχρονισμός της νομοθεσίας για τις κοινόκτητες οικοδομές, δημιουργία κεντρικού μητρώου καταλληλότητας κτιρίων, καθιέρωση υποχρεωτικών περιοδικών ελέγχων, διαφανής και άμεση ενημέρωση όλων των εμπλεκομένων και, κυρίως, ανάπτυξη ενός πλαισίου κοινωνικής διαχείρισης κρίσεων.

Η αγορά ακινήτων δεν μπορεί να λειτουργεί σε καθεστώς αβεβαιότητας. Και οι εκτιμητές δεν μπορούν να καλούνται να παρέχουν «βεβαιότητα» σε ένα περιβάλλον που δεν τη διασφαλίζει.

Η ευθύνη ανήκει πλέον στους αρμόδιους φορείς. Και ο χρόνος για δράση έχει ήδη εξαντληθεί.