Πρόσφατα ολοκληρώσαμε δύο μελέτες / Εκθέσεις Εκτίμησης για πελάτες μας. Η πρώτη αφορούσε συνοριακή διαφορά και αλλοίωση εδάφους σε τεμάχιο που βρίσκεται σε χωριό της υπαίθρου στην επαρχία Λεμεσού. Το ζήτημα εδώ δεν είναι τα λίγα τετραγωνικά μέτρα της επέμβασης, αλλά η χρονοβόρα διαδικασία (κτηματολογικές και νομικές διαδικασίες κ.λπ.) μέχρι την οριστική διευθέτηση, καθώς και η μείωση της εμπορευσιμότητας / αξίας του ακινήτου σε περίπτωση πώλησης. Υπάρχει αγοραστής για τεμάχια με συνοριακές διαφορές; Θεωρούμε πως ναι, ωστόσο θα λάβει αρνητικά υπόψη το πρόβλημα, καθώς ενδεχόμενη διαδικασία αδειοδότησης, ανάπτυξης ή εκμετάλλευσης του τεμαχίου θα καθυστερήσει. Συνεπώς, ο χρόνος καθυστέρησης συνιστά επιζήμια επίδραση.
Η δεύτερη υπόθεση που αξιολογήσαμε αφορά περίπτωση όπου τοπική αρχή επενέβη σε τμήμα τεμαχίων για την κατασκευή υπό εγγραφή δρόμων. Οι εργασίες επηρέασαν αρνητικά το υπόλοιπο μέρος των ακινήτων, προκαλώντας αλλοίωση εδάφους, αποκοπή δέντρων κ.ά.
Θεωρούμε λοιπόν κρίσιμη την εκτίμηση σε συνοριακές διαφορές καθώς αυτές οι καταστάσεις δημιουργούν μείωση της αξίας λόγω απώλειας τμήματος γης ή περιορισμού στη χρήση της, υποβάθμιση της εκμεταλλευσιμότητας (π.χ. όταν περιορίζεται η δυνατότητα ανάπτυξης, δόμησης ή πρόσβασης), και δημιουργούν αβέβαιο επενδυτικό περιβάλλον, που μπορεί να μειώσει το ενδιαφέρον αγοραστών ή επενδυτών.
Οι εκτιμήσεις σε τέτοιες περιπτώσεις εφαρμόζουν διεθνή πρότυπα εκτιμήσεων (RICS Red Book, IVS), τα οποία διασφαλίζουν διαφάνεια και τεκμηρίωση. Επιπρόσθετα, υπολογίζεται η αγοραία αξία του ακινήτου πριν και μετά την επέμβαση, καθώς και η οικονομική ζημία που προκύπτει, τόσο σε άμεσο επίπεδο (απώλεια γης, μείωση αξίας) όσο και σε έμμεσο (απώλεια μελλοντικών εσόδων, μείωση δυνατοτήτων ανάπτυξης).
Οι συνοριακές διαφορές και οι επεμβάσεις σε ακίνητα δεν είναι απλά νομικές υποθέσεις έχουν και ουσιαστική οικονομική διάσταση. Για να διασφαλιστούν τα δικαιώματα και τα συμφέροντα των ιδιοκτητών, συστήνουμε να υπάρχει τεκμηριωμένη εκτίμηση από πιστοποιημένους επαγγελματίες εκτιμητές. Μόνο έτσι μπορεί να αποτυπωθεί με ακρίβεια η πραγματική ζημία και να διασφαλιστεί μια δίκαιη και ισορροπημένη λύση.

Demos Georgiou MSc, ΜRICS
BSc (Hons) Property Management and Investment
RICS Registered Valuer