Απαλλοτριούσα Αρχή μπορεί να είναι το Κράτος, Δημοτική/Κοινοτική Αρχή, νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου ή οργανισμός κοινή ωφελείας.
Σύμφωνα με τον περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμο, η Απαλλοτριούσα Αρχή, σε πρώτο στάδιο, δημοσιεύει στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, Γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. Σε αυτό το στάδιο ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης μέσα σε έναν (1) μήνα από την ημερομηνία δημοσίευσης της Γνωστοποίησης ή επίδοσης ειδοποίησης του, μπορεί να υποβάλλει ένσταση.
Έπειτα η Απαλλοτριούσα Αρχή θα αποφασίσει αν θα αποδεχτεί την ένσταση ή αν θα την απορρίψει.
Οι ενστάσεις εξετάζονται και στην περίπτωση που απορριφθούν, τότε, δημοσιεύεται στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, Διάταγμα Απαλλοτρίωσης μέσα σε 12 μήνες (από την ημερομηνία της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης).
Ακολούθως, μέσα σε 14 μήνες από την Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης, αποστέλλεται γραπτή προσφορά αποζημίωσης στον επηρεαζόμενο ιδιοκτήτη.
Η αποστολή της προσφοράς, στην οποία αναφέρεται τι μέρος του ακινήτου επηρεάζεται, και το ποσό αποζημίωσης, γίνεται με συστημένη αποστολή από το ταχυδρομείο.
Διαφορετικά, εάν δεν συμβεί οποιοδήποτε από τα δύο που αναφέρονται πιο πάνω, η απαλλοτρίωση θεωρείται άκυρη και μη γενόμενη.

Οι επιλογές του επηρεαζόμενου ιδιοκτήτη:
1) Αποδοχή Ανεπιφύλακτα
2) Πρόταση για αναθεώρηση με διαπραγματεύσεις
3) Αποδοχή με επιφύλαξη
4) Μη αποδοχή

Ο επηρεαζόμενος δικαιούται να μην αποδεχθεί την αποζημίωση και έχει το δικαίωμα υπεράσπισης των δικαιωμάτων του.
Στην αποζημίωση μέχρι να αποπληρωθείς, το ποσό φέρει τόκο 3% από την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης μέχρι και την ημερομηνία πληρωμής. Μάλιστα, επειδή ο τόκος ήταν 9% μέχρι πριν τον Μάιο του 2014, αρκετοί ιδιοκτήτες προτιμούσαν να υπάρχει καθυστέρηση καθώς η αποζημίωση θα αυξανόταν προς το συμφέρον τους.
Έπειτα, αναμένεται πως η Απαλλοτριούσα Αρχή θα καλέσει στο Επαρχιακό Δικαστήριο τον επηρεαζόμενο/ ιδιοκτήτη για να αποφασιστεί το ύψος της αποζημίωσης.
Ο επηρεαζόμενος, δικαιούται επίσης να καταχωρήσει Προσφυγή στο Διοικητικό Δικαστήριο, ώστε να αποφασιστεί εάν ορθώς η Διοίκηση επέλεξε την δική του περιουσία για τον συγκεκριμένο σκοπό δημοσίας ωφελείας που την χρειάζεται ή εάν είχε άλλες εναλλακτικές επιλογές.

Η προθεσμία για καταχώρηση της Προσφυγής είναι 75 ημέρες από την ημέρα που έλαβε γνώση της απαλλοτρίωσης.
Στο δικαστήριο θα πρέπει ο ίδιος να διορίσει για την υπεράσπιση Εκτιμητή Ακινήτων, ως πραγματογνώμονα, αν διεκδικεί περισσότερη αποζημίωση.
Βεβαίως πριν την καταχώρηση Προσφυγής, θεωρούμε ότι ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να επικοινωνεί με εκτιμητή ακινήτων για μία πρώτη αξιολόγηση της καταβληθείσας αποζημίωσης και ενημέρωση στο αν δικαιολογείται μεγαλύτερη αποζημίωση.

Ο επηρεαζόμενος μπορεί επίσης να αποδεχθεί την προσφορά της Απαλλοτριούσας Αρχής με επιφύλαξη. Σε τέτοια περίπτωση η απαλλοτριωθείσα ιδιοκτησία εγγράφεται επ’ ονόματι της Απαλλοτριούσας Αρχής μόλις καταβληθεί το ποσό της αποζημίωσης, πλην όμως ο ιδιοκτήτης διατηρεί ακέραιο το δικαίωμα του να αποταθεί στο Δικαστήριο για αύξηση του ποσού της αποζημίωσης που του έχει καταβληθεί, μέσα σε 75 ημέρες από την ημέρα που πληρώθηκε το ποσό της αποζημίωσης.

Σημαντικό να αναφερθεί ότι οποιαδήποτε ακίνητη ιδιοκτησία ή δικαίωμα ή συμφέρον πάνω σ’ αυτήν την ιδιοκτησία, που απαλλοτριώνεται αναγκαστικά, θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά για το σκοπό για τον οποίο απαλλοτριώθηκε. Αν μέσα σε τρία χρόνια από την απαλλοτρίωση δεν κατέστη εφικτός αυτός ο σκοπός, η απαλλοτριούσα αρχή αμέσως μετά την εκπνοή της προαναφερόμενης προθεσμίας των τριών χρόνων υποχρεώνεται να προσφέρει την ιδιοκτησία με καταβολή της τιμής απόκτησης στο πρόσωπο από το οποίο την απαλλοτρίωσε.

Η εταιρεία DEMOS GEORGIOU & ASSOCIATES LLC αναλαμβάνει τη σύνταξη πλήρους, επιστημονικής και τεκμηριωμένης Μελέτης Αξιολόγησης και Εκτίμησης της αξίας των ακινήτων καθώς και των επιπτώσεων που τα ακίνητα υφίστανται εξαιτίας της αναγκαστικής τους απαλλοτρίωσης.

Δήμος Γεωργίου MSc, ΜRICS
BSc (Hons) Property Management and Investment
RICS Registered Valuer, Μέλος ΕΤΕΚ